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住宅小區物業管理該如何“管”?
來源:溫州新聞網-溫州日報 發布時間:2020-12-07 09:50:59 字體:
住宅小區一頭連接城市,一頭連接每個家庭。作為小區的“管家”,物業服務既是一種商業服務性行業,又涉及百姓民生,與老百姓的切身利益直接相關。

  本報記者 李尖

  住宅小區一頭連接城市,一頭連接每個家庭。作為小區的“管家”,物業服務既是一種商業服務性行業,又涉及百姓民生,與老百姓的切身利益直接相關。

  也正是因此,小區物業服務到底該怎么做?如何既能讓百姓滿意,又能讓物業服務企業在經營服務中受益,走上良性發展軌道,已經成為百姓、物業企業和政府等多方關注和思考的焦點。為此,本期“問計于民”欄目,將關注物業管理問題,聽聽普通市民和專業人士對物業管理該怎么“管”的意見和建議。

  《條例》實施三年半,物業管理日趨規范

  自2017年5月1日《溫州市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)正式實施以來,我市眾多小區業委會選舉逐步走向規范有序,全市業委會數量大幅上升。至2019年底,全市近一半(49.8%)的物業管理小區成立業委會。業主的參與度提高了,業主和業主委員會對小區物業管理的意識也越來越高。市民周容告訴記者,以前小區共同資金都是存放在個人賬戶,容易導致小區業主的公共收益得不到保障,通過規定“業主委員會應當持備案證明向金融機構申請開立賬戶”,規范了財務管理制度,使得近年來侵占共有財產及換屆不移交財務等侵害業主利益的行為得到了有效遏制。

  同時,《條例》加強前期物業管理項目招標投標管理,建立全市物業管理招投標專家庫,按規定100%實行前期物業管理招標。“物業管理行政主管部門嚴格物業合同備案,重點審核業主大會選聘物業公司的程序,對未經業主大會依法表決的不予備案,并督促物業公司落實整改。”市住建局相關負責人表示,此舉可進一步規范業主大會選聘物業公司程序。

  此外,物業專項維修資金申報渠道也變得更加通暢。在原有物業公司、業主委員會申報使用專項維修資金的基礎上,增加了由相關業主申報,以及在業主委員會不能正常履職的情況下由社區監督并審核使用專項維修資金等規定,并進一步簡化了辦事流程。據市物業維修資金管理中心統計數據顯示,《條例》施行后至今,該中心共計辦理維修資金使用件3135件,涉及金額1.544億元;其中,應急使用件486件,涉及金額4326.49萬元。

  今年,面對突如其來的新冠肺炎疫情,物業服務企業嚴格落實疫情措施,為構筑聯防聯控嚴密防線作出了重大貢獻。市里也出臺相關政策加大對物業企業扶持力度,給予服務住宅小區和醫院的市區物業公司0.3元/平方米共兩個月的防疫補助,總計發放3473.23萬元,有效幫助物業企業解決防疫物資緊缺、運營成本增加、服務難度加大等難題。

  市民反映,物業服務尚有提升空間

  雖然我市物業服務質量在不斷提升,但仍與市民的要求存在一定差距,一些細節之處仍需打磨。在12345網絡問政平臺,以“物業”為關鍵詞的投訴建議有近3000條,僅今年11月就有近100條。結合記者采訪和問卷調查發現,市民對小區物業管理最關注的十個方面包括:物業投訴渠道通暢,物業收費“質價相符”,小區環境衛生管理,消防設施完善,電梯安全,綠化管理,公用設備維養,小區停車管理,業委會收支公開透明,物業管理人員素質等。

  對于物業服務“質價不符”,溝通渠道不暢的問題,網友“人民的名義2019”說,他們小區物業日常管理方只收物業費、水電費、停車費,對其他租戶反映的問題卻愛理不理。“物業服務也應該更加人性化一點,而不是我們上班的時候他上班,我們下班的時候他也下班,真正需要物業的時候卻找不到人。”

  在消防管理、綠化管理等方面,網友“cww1234”表示,他家小區地下室出租現象嚴重,還有亂拉線路充電、電瓶車亂停小區過道、垃圾亂扔小區綠化帶等現象。雖然已多次向物業反饋,物業也表示要聯合執法部門過來整治,但每次都是雷聲大、雨點小,效果欠佳。

  針對小區環境衛生管理問題,市民林先生說:“高層撤銷樓層垃圾桶之后,物業只是在樓下布設了兩個普通垃圾桶,這種簡單的垃圾分類管理效果實在差強人意。”林先生表示自己家的小區實行垃圾分類已經有一段時間了,但是物業做得不夠到位。由于物業投放的不是四分垃圾桶,也沒有設置智能垃圾投放屋,使得垃圾桶和周圍地面十分臟亂。除此之外,垃圾分類的宣傳也不夠,一些居民不知道怎么分類,還是跟以前一樣用大的垃圾袋包裹后丟棄,有時甚至就直接扔在垃圾桶旁邊,臭氣熏天。

  停車問題也是居民爭議較為集中的地方。市民胡萍萍說,原來小區公共位置均可以自由停放車輛,可后來物業公司以小區存在業委會公約為由,將她的車輛車牌挪出閘道系統,導致車輛無法正常在自己的小區內進行停放。市民張先生則表示,自己家小區物業沒有盡到管理責任,任由外來車輛進出,本小區業主車輛的停放需求反而無法滿足。

  如何“管”好物業,物業該如何“管”

  不同利益方都有苦惱。小區業主覺得,物業服務感受度越來越差,卻還想漲價;物業也很無奈,管理成本逐年增加,居民的要求和抱怨卻多了,影響到了收繳率,更無法調動起積極性。雙方似乎都陷入了難以破解的“惡性循環”。“建議政府加強頂層設計,讓物業服務收費標準能合理反映成本變化;同時,進一步完善誠信體系,對于不繳納物業費的居民給予相應處罰手段。”市民沈女士說。

  對此,新希望物業溫州區域總經理何申海也持相同觀點。他認為首先要引導質價相符的理念,尤其是對于普通住宅小區,物業收費要想與物業服務相匹配,就要優化物業合同,讓物業公司集中精力把符合法律法規和民生保障的內容先服務好。如果業主想要獲得優質的物業服務體驗,那就要經過業委會溝通協商,允許物業公司適當提價,滿足物業基本運營的要求。當然,在選擇物業的過程中,業委會也要擦亮眼睛,選擇正規有經驗的物業公司,來保障服務的落實到位。

  在溫州市物業管理行業協會會長李一文看來,目前各主管部門包括住建、公安、消防等,對物業的監管還是非常嚴格的,但是物業的經營成本尤其是人工成本的日益高漲,的確也制約著物業服務質量的提升。“有些小區保安成本20年漲了10倍,但物業費卻一直沒變,巧婦也難為無米之炊。”他建議,可以試行業委會法人化,推行物業管理酬金制度,對物業管理費進行動態調整,并實現公開透明。“業委會要像村委會這樣治理,有助于小區物業更加良性發展。”

  市人大代表胡美珠建議,對小區業主和物業公司要加強《條例》的知識培訓。此外,對于在合同中已經明確規定的事項,住建部門要督促物業公司服務到位、管理到位。

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