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新田園住宅區五組團更換物業公司衍生“管理難題”
來源:溫州新聞網——溫州都市報 發布時間:2019-12-30 15:25:00 字體:
“新物業就要到位,但老物業卻把持著地下車庫,而且沒有絲毫退讓的意思!比涨,市民何先生向本報《代表在線》欄目反映,他居住的新田園住宅區五組團將面臨兩家物業公司分開管理的局面,而且這樣的情況可能要持續到2021年年底!安粌H難以管理,還容易激化矛盾,最后還是全體業主的權益受損!

  溫都記者陳恩欣

  “新物業就要到位,但老物業卻把持著地下車庫,而且沒有絲毫退讓的意思!比涨,市民何先生向本報《代表在線》欄目反映,他居住的新田園住宅區五組團將面臨兩家物業公司分開管理的局面,而且這樣的情況可能要持續到2021年年底!安粌H難以管理,還容易激化矛盾,最后還是全體業主的權益受損!

  業主:老物業拒絕交出地下車庫管理權,這不符合有關規定

  新田園住宅區五組團位于鹿城區濱江街道新田園路與聚英路交叉口,由市城鄉建設投資有限公司(簡稱“城投公司”)開發建設,內有三棟住宅樓,共225戶。2010年小區交付使用后,其物業一直由市建設集團物業管理有限公司(簡稱“建設物業”)負責管理。

  12月25日下午,記者在新田園住宅區五組團碰到該小區業委會主任蔣先生以及數名業主。

  “這哪是小區管理該有的樣子?樓道、花壇這些公共區域的垃圾基本上都會堆上一段時間才清理!睒I主周女士說,剛交付較長的一段時間里,整個小區管理亂糟糟的!敖螘r間,我還注意到,有其他小區的車輛停到我們這來!

  “小區大門口的崗亭、車輛進出藍牙道閘等,都是在業委會推動下才建的!焙蜗壬f,2018年以后,小區物業管理方面確有好轉跡象,地面停車也更加有序,但小區衛生清潔不及時、消控值班人員長時間不在崗、安保人員不盡責等問題依然存在,“小區業主更換物業公司的聲音一直有!

  “基于多方面綜合考慮,今年10月,小區業主大會投票表決通過,解除與建設物業的合作!笔Y先生說,“隨后,我們通過公開詢價方式,競選溫州市恒達物業管理有限公司(簡稱‘恒達物業’)負責小區物業管理!

  根據新簽的《物業服務合同》,恒達物業將于2020年1月1日開始負責新田園住宅區五組團的物業管理。然而,在新老物業交接過程中,卻出現了分歧。

  “地上管理已在陸續交接,但建設物業并沒有把地下車庫管理一并移交!笔Y先生說,這樣會導致小區出現兩個物業,如果涉及交叉管理,肯定會鬧矛盾,而且根據2017年5月起實施的《溫州市物業管理條例》第四章第三十二條:一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務,一個小區兩個物業也不合規。

  建設物業:身份是車庫管理員,并非物業,后續會配合新物業開展管理

  新田園住宅區五組團地下車庫為一層結構,停車泊位106個。蔣先生稱,地下車庫實際停車數量在120輛左右,有部分車輛會停在過道處。

  12月25日下午,記者在地下車庫看到,數輛轎車的擋風玻璃上都貼有一張告知書,內容包含車位號、車牌號、現車位使用人等信息。告知書對2020年度車庫管理作了說明。告知書簽發單位為建設物業,但未加蓋公司公章。

  建設物業有關負責人王經理說:“這幾年小區管理的提升,業主們有目共睹,F在因為地下車庫管理的不同理解,而對前期的工作進行否定是有失公平的。目前,我們正積極配合小區開展物業管理交接工作,并確保2020年1月1日前全部交由新物業公司負責!

  至于不移交地下車庫的管理,他解釋是受城投公司委托而進行管理、運營,其身份是地下車庫管理員,并非物業公司,不能混淆兩者之間的概念。他向記者出示了一份由城投公司和建設物業雙方于2019年9月12日簽署的《車庫出租管理委托合同》。內容顯示:城投公司將投資建設的地下室車庫委托建設物業出租管理,租期為2019年1月1日至2021年12月31日。

  王經理還提及,他們會積極配合新物業開展防汛等涉及地下車庫管理的工作,但不會參與小區物業管理。同時為減少誤會,業主繳納的停車費會直接入賬到城投公司賬戶。

  律師說法

  繞開業委會私下同物業簽訂

  車庫出租管理委托合同不符合規定

  對于地下車庫是否應該納入小區物業統一管理,記者采訪了律師的看法。

  市人大代表、浙江嘉瑞成律師事務所主任童洪錫說,對小區的物業管理基于《物權管理條例》,其中第三十三條規定,一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。需要明確的是,這里的一個物業管理區域是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備,包括地下停車泊位。

  小區成立業主大會后,業主大會有權更換當前物業并選擇下一家物業公司,同時授權業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

  如果繞開業主委員會私下同建設物業簽訂《車庫出租管理委托合同》就不符合規定,也不利于小區綜合管理。

  市人大代表,浙江嘉瑞成律師事務所律師詹海霞表示,通常情況下地下車庫作為小區附屬設施的一部分,應當納入小區統一管理。

  《物權管理條例》規定,一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。同時,被選定物業公司管理的職責范圍源于,業主大會授權業主委員會與其簽訂《物業服務合同》所約定內容。一旦合同約定關系解除,原物業公司將不再具備管理職責。

  據小區業委會主任蔣先生描述,今年10月,小區業主大會通過投票表決通過,解除與原來物業公司簽訂的《物業服務合同》。如果流程合法合規,這就表明原來的物業公司不再具備物業管理職責,理應退出小區管理,其中包括地面以及地下車庫的管理。

  除非有明確規定,地下車庫獨立于小區存在。在這樣的情況下,就另當別論了。

  新聞延伸

  12月16日,長沙市中院作出終審判決:東成大廈負一樓地下車庫的管理權歸業主委員會。

  長期以來,湖南長沙東成大廈的地下車庫由開發商把持所有權和管理權,給業主造成諸多不便。業委會通過民事訴訟拿回了地下車庫管理權。

  法院審理認為,業主可以自行管理建筑物及附屬設施,也可委托他人管理。業委會是有權代表全體業主的法定機構。根據《物業管理條例》第三十條規定,一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。故支持業主的訴訟請求。

  

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