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多城樓市調控政策加碼 多渠道收緊房企“杠桿”

2017年03月17日 10:18:00 來源:中國經濟網 查看評論

  就目前透露出的房地產行業信號來看,政策、資本市場的口子都在收緊。

  《證券日報》記者注意到,在因城施策的調控方向下,“限購”已經從一線城市蔓延至個別四線城市,而多數三、四線城市房地產市場去庫存仍是重要任務;從貨幣政策看,房地產行業相關信貸政策在適度收緊,央行、銀監會、證監會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號,多渠道正在收緊房企的“杠桿”。

  對此,同策咨詢研究部總監張宏偉向記者表示,伴隨著融資渠道的逐步收緊,房企運營風險越來越大。正如近期《證券日報》接觸的多家房企高層所示,今年的調控政策非常嚴厲,其效果可能在下半年凸顯出來,房企要有所準備。

  多城樓市調控加碼

  今年3月份以來,在不到10天的時間內,杭州、南昌、崇禮和北京等地都出臺了有關房地產調控的政策。其中,杭州調控升級,外地人購房需要連續繳納兩年社保;南昌擴大限購限貸范圍,昨日更是傳出有房人不能再買房的消息;崇禮樓市限購升級,環北京地區已有8城限購。此外,北京出臺了自住房的補充政策。

  更值得關注的是,重慶、南京、北京等多個城市對新建住宅限價都開始趨嚴,這對房企打擊較大,尤其是上市房企有業績壓力,僵局難破。

  “我們本來想賣更高,但是不給預售證,每次拿證的新房(詳細信息)只能比上一批拿證房源加價10%,但實際同區域內,供量并不足,幾乎沒多少新房可售,我們只能分多批拿證!蹦碂狳c二線城市一位房企營銷高層向《證券日報》透露,如果放開限制,房價可能會翻番,但對于這樣一種僵局,“我們是不敢捂盤不賣的,因為業績壓力在這里,如此大體量的項目,若積壓存貨,很可能導致項目無法有效運轉,對集團層面造成更大壓力”。

  事實上,同樣在限價上越發嚴厲的政策在多個城市都存在,無論是一線城市還是二線熱點城市。

  對此,中原地產首席分析師張大偉向記者表示,從3月份開始,全國的一、二線城市將在過去限購的基礎上,加強限價等政策力度,部分區域內投資需求旺盛,未來全國限購范圍可能繼續擴大。

  張宏偉也表示,毫無疑問,已經調控的核心一、二線城市不會存在松動的機會。但當全國核心一、二線城市“全城限購限貸”之后,樓市需求勢必會外溢到其他城市,這些非熱點城市可能迎來“活”的時機,將成為新一輪的樓市熱點。

  張宏偉進一步稱,對于品牌房企來講,一線城市周邊的三、四線城市甚至縣級市,區域中心城市周邊的二、三線城市,中西部地區庫存去化周期小于15個月的三、四線城市可以考慮機會性布局,實施快進快出的策略,短期內為公司規模貢獻銷售額。

  值得一提的是,在泰禾集團董事長黃其森看來,樓市調控政策會非常嚴厲,房企要有思想準備。而一季度,泰禾集團正在加緊出貨,包括供量較大的北京地區,以此規避黃其森所判斷的“下半年調控效果可顯現出來”而帶來的風險。

  多渠道收緊房企杠桿

  事實上,從連續三個月境內公司債無一放行,僅在2月份放行了個別非地產項目,或用于綠色建筑的綠色公司債外,過去為房企輸血的大動脈公司債融資渠道仍未放開。

  對此,張宏偉表示,就房地產行業來講,房企的非自有資金已經禁止拿地,房企的杠桿被降低了;房企再融資已經沒有那么容易;房企國內發債的單筆規模大幅下降,總規模趨勢也出現大幅下降,發債的利率也在小幅回升;私募在16個熱點城市被叫停;迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例,未來即使借殼上市也將難上加難。除此之外,央行、銀監會、證監會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號,多渠道正在收緊房企的“杠桿”。

  張宏偉進一步稱,伴隨著融資渠道的逐步收緊,房企運營風險越來越大。在張宏偉看來,房企“加杠桿”的資金周期一般為2年,也就是說2017年下半年將是2015年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時間。這意味著,2017年下半年,房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業無力償還,則面臨資金的壓力。

  而此時,對于房企來講無非兩個解決方法:一是借新還舊,但發債成本已推高,私募收緊,非自有資金已經不能用于拿地環節,毫無疑問,資本市場環境已經收緊,到了下半年,房企通過借新還舊的能力會進一步降低;第二種渠道,就是要加快銷售回籠資金,通過銷售回款解決資金壓力,F在看來,在調控政策從嚴執行的背景下,市場去化速度大幅降低,到了下半年,市場調整的深度也將進一步加大。屆時,房企只有通過“以價換量”的方式解決銷售問題,解決目前的資金兌付壓力。

[編輯: 徐起]
關鍵詞:樓市 調控 多渠道 收緊 杠桿 資金 壓力 限購
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